En cette fin d’année, le marché de la location connait une forte tension : la demande est toujours très forte, alors qu’on enregistre une pénurie de biens et des loyers en hausse. Les nombreuses contraintes réglementaires et fiscales ne risquent pas d’améliorer la situation. Par ailleurs, la légère reprise observée sur le marché de la transaction reste encore insuffisante pour débloquer la situation du locatif. Décryptage avec l’Observatoire GH Location sur la période janvier-septembre.

UNE OFFRE DE BIENS MIS EN LOCATION QUI NE PARVIENT PAS À SATISFAIRE LA DEMANDE

e nombre de biens mis en location est globalement insuffisant pour satisfaire une demande en hausse continue : -5,2% vs janvier-septembre 2023. Cependant, les situations peuvent varier selon les régions, l’évolution démographique, l’attractivité économique et touristique ou encore de la difficulté d’accès à la propriété.

Globalement, on observe 3 typologies de marché :

• l’extrême Ouest du pays voit l’offre de biens mis en location progresser : +1,3% en 1 an en Bretagne et +1,2% dans les Pays de la Loire,
• la moitié Est connait une forte contraction de l’offre : de -6,4% en Provence-Alpes-Côte d’Azur à -9,5% dans les Hauts-de-France,
• les autres régions sont en recul sur cet indicateur, mais dans une moindre mesure par rapport à la moyenne nationale : de -4,6% en Occitanie à -2,2% en Nouvelle-Aquitaine.

« La situation est particulièrement tendue sur le marché locatif : la demande reste très forte, alors que le nombre de logements proposés est en net recul. C’est une conséquence directe de 3 facteurs : la contraction brutale du marché de la transaction, la baisse de la construction dans le neuf, et les contraintes fiscales et réglementaires qui se durcissent pour les propriétaires. » Stéphane Fritz, président Guy Hoquet l'Immobilier

Dans le détail, il faut aussi noter le très fort déséquilibre qui s’est installé entre l’offre de biens en location longue durée non meublés et meublés (hors location saisonnière). En effet, l’offre de biens loués vides - qui représente plus de 60% de l’offre locative totale - est en très fort retrait :-11,7% en 1 an pour l’ensemble du territoire, quand le meublé affiche +7,7%. Les avantages fiscaux, les loyers plus élevés et la flexibilité que permet le bail meublé lorsque le bailleur souhaite reprendre son logement représentent des éléments favorables à ce marché en comparaison avec celui de la location vide.

Toutes les régions enregistrent une forte contraction sur le segment du non meublé. Cependant, les écarts sont importants selon les régions : -4,1% en Pays de la Loire, mais -19,3% en Ile de France ! Ici, il faut souligner que l’organisation des Jeux Olympiques 2024 a pu influencer la tendance observée.

OFFRE LOCATIVE DANS LES 20 plus GRANDES VILLES DE FRANCE*

Parmi les 20 plus grandes villes de France, les tendances sont contrastées, en lien notamment avec l’offre de locations meublées :

• ¼ des villes voit l’offre de biens mis en location augmenter en 1 an, essentiellement dans l’Ouest du pays avec Le Havre à +9,2%, Angers à +5,8%, Nantes à +2,9% ou encore Rennes à +1,7%. Ces villes ont en commun d’avoir vu l’offre de meublés fortement progresser pendant la période.
• ¼ connait un contraction de l’offre inférieure à la moyenne nationale (-5,2% en 1 an) et cela concerne les villes avec une forte offre locative comme Lille à -4,9%, Montpellier à -4,7%, Bordeaux à -3,2% ou encore Lyon à -1,6%.
• ½ voit le nombre de biens mis en location se réduire très fortement, essentiellement dans le sud de la France, de -5,8% à Villeurbanne à -11,6% à Nice. Dans ces villes, la forte baisse de l’offre de biens vides n’a pas été compensée par la mise sur le marché de meublés.

UNE TENDANCE À LA HAUSSE DES LOYERS SUR TOUT LE TERRITOIRE

Toutes les régions connaissent une tendance générale à la hausse des loyers, de façon relativement homogène : de +2,5% en 1 an en Corse à +5,0% en Ile de France. En revanche, les écarts sont conséquents en termes de valeur : la BourgogneFranche-Comté est la région la plus accessible à 10,8 €/m2, quand l’Ile de France est la plus onéreuse à 25,6 €/m2 ! 

Et si, logiquement, les loyers/m2 des logements vides sont systématiquement inférieurs à ceux des meublés, les hausses sont notables dans toutes les régions, dans des proportions équivalentes.

loyer/m2 moyen DANS LES 20 plus GRANDES VILLES DE FRANCE**

Parmi les 20 villes les plus peuplées, si toutes connaissent une hausse du loyer/m2 moyen sur la période janvier-septembre 2024, 3 se distinguent particulièrement : Paris à +7,7%, Nice à +6,6% et Marseille à +6%. Des villes qui ont connu une très forte hausse de la part des biens meublés dans leur offre locative, tandis que les loyer/m2 moyens pratiqués sont supérieurs de plus de 20% à ceux des non-meublés !